Главная » Ваш юрист » Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

Правоотношения собственника и нанимателя жилья в российском праве регулируются договором найма, который необходимо оформлять письменно. Очень часто в РФ игнорируют письменную форму этого договора. Это приводит к возникновению ситуаций, когда стороны не могут полноценно защитить свои интересы при возникновении конфликта. Причем опасности в этом случае подстерегают обе стороны: наймодателя и нанимателя. Наймодатель нередко наивно считает, что если он не заключил договор в письменной форме, не зарегистрировал его, не прописал нанимателя, значит, ничем ему не обязан и может в любой момент выгнать. Это не так.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Отличия аренды от найма
  • Есть условия!
  • Строго по порядку
  • Поговорим об особенностях
  • Наймодатель инициатор
  • Заключение

Условия устного договора при отсутствии письменного суду приходится узнавать на основании анализа оснований для вселения нанимателя, которые легко выясняются в ходе судебного следствия. Ввиду особенностей жилищного и семейного права РФ такое выяснение может закончиться не выселением нежеланного гостя, а, наоборот, закреплением его прав пользования жильем! И придется прибегнуть к единственному универсальному на сегодня методу: продать насиженное жилье совершенно незнакомым людям. А пословица совершенно не зря утверждает, что такое событие по последствиям равно половине пожара.

Отличия аренды от найма

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческогоДоговоры аренды и найма существенно отличаются, хотя их нередко путают. Объектом договора аренды жилья является право предпринимательской деятельности на арендуемой жилплощади по сдаче жилья внаем. То есть арендатор жилья арендует его не для проживания, а для извлечения прибыли (или иной цели, закрепленной в уставе юридического лица). Чтобы правильно усвоить термины, обязательно ознакомьте с тем, как происходит изменение и расторжение договора аренды.

Соответственно, арендатором по договору аренды может быть только предприниматель или юридическое лицо, у которых в уставе или свидетельстве о регистрации сдача жилья внаем для проживания физических лиц фигурирует как вид деятельности. Арендатор может арендовать жилье также для использования под гостиницу, общежитие, служебное жилье для работников; некоммерческая организация – для проживания граждан по договору безвозмездного пользования в благотворительных и (или) религиозных целях.

Если арендатор намерен вести в нем иную деятельность, он должен с согласия собственника вывести арендуемое жилье из жилого фонда. То есть такой договор уже не будет арендой жилья, а договором аренды нежилой недвижимости. Жилищным, семейным правом такие договоры не регулируются, ГК их регулирует статьями, имеющимися в главе «Аренда».

Заключать договоры аренды квартиры с целью проживания в ней в настоящее время некорректно, хотя многие до сих пор скачивают с интернета устаревшие договоры аренды и вписывают в них свои данные. Обычно так поступают с краткосрочными договорами найма (сроком менее года), так как более длительные договоры требуют госрегистрации и не будут пропущены в таком виде регистратором.

Кроме того, краткосрочные договоры найма (особенно, если они заключаются на срок до шести месяцев, когда не надо даже прописывать жильцов) юридически очень близки к договорам аренды.

Разрыв срочных соглашений ранее окончания срока их действия рассмотренны в этой статье на примере досрочного расторжения договора страхования жизни.

Они не влекут за собой ряда последствий, вытекающих из факта заключения договора долгосрочного найма, и входящих в сферу регулирования жилищного, семейного права.

Но, независимо от названия договора, суд при рассмотрении вопроса классификации договора будет исходить не из названия, а из сути соглашения. Если она заключается в предоставлении собственником жилья для проживания физических лиц, соглашение сторон однозначно будет определено как договор найма, который подразделяется на три вида:

  1. Социального найма. Обычно является бессрочным. Наймодателем является государственная или муниципальная организация. Заключаются в порядке очереди, установленной в муниципальном районе; жилье для этого предоставляется по нормам; размер квартплаты и коммунальных платежей фиксирован государственными или местными нормативными актами.
  2. Специализированного найма. По нему сдаются внаем жилье согласно статьям ЖК с 92-й по 98-ю включительно. Типовые договоры специализированного найма утверждены Постановлением российского Правительства 16 января 2006 года №42.
  3. Коммерческого найма. Заключаются на свободной основе. Условия, содержащиеся в договоре, обязательны для выполнения сторонами, если они не противоречат законодательству. Статьи ГК, ЖК, СК применяются к договору, если не противоречат его законным условиям. Наймодатель не ограничен в размерах квартплаты и предоставляемой внаем жилплощади. Государственные и муниципальные организации не могут быть наймодателями по таким договорам.

Есть условия!

По требованию нанимателя, согласованному с членами его семьи, бессрочный договор соцнайма, специализированного найма с ними или любым из них может быть расторгнут в любой момент.

Наличие у них задолженности по квартплате при этом роли не играет. Это требование обязательно для всех видов государственных и муниципальных жилищных организаций.

Договор специализированного найма, как правило, может быть расторгнут по инициативе наймодателя в связи с прекращением действия причин, по которым он был подписан. Например, при утрате связи с организацией, которая предоставила служебное жилье, утратой статуса беженца, приобретением жилья в собственность (последнее условие актуально и для проживающих по договору соцнайма).

Также будет полезным узнать условия расторжения договора поставки.

Строго по порядку

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческогоПосле расторжения договора граждане, проживающие в квартире с разрешения нанимателя, обязаны ее покинуть. Иначе наниматель вправе их выселить по суду в связи с расторжением договора.

Кроме случаев выселения из аварийных домов, в случае несогласия жильца с прекращением договора он может быть выселен нанимателем только по суду.

В договоре может иметься пункт о возможности его одностороннего расторжения. Если он имеется, следуем порядку, предусмотренному в договоре.

В ином случае подавать иск можно лишь после того, как истцом были предприняты попытки урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Необходимо послать ответчику заказное письмо с уведомлением о желании расторгнуть договор в связи с невыполнением ответчиком законных требований истца по договору и возможности ответного отказа истцом от своих обязательств. В случае неполучения ответа на это письмо в течение 30 суток или прямого отказа в удовлетворении требований истца можно подавать в суд (с приложением документов неполучении ответа или получении отказ).

В этой статье мы рассказываем о расторжение договора строительного подряда, и вы можете провести параллели между этими юридическими ситуациями.

Составление иска

В иске указываем:

  • наименование суда:
  • ФИО, фактические адреса сторон;
  • чего добивается истец;
  • правовые нормы, которые нарушены ответчиком;
  • непосредственно требования истца;
  • приложения;
  • дата, подпись. ФИО заявителя.

Образец всегда доступен по этой ссылке.

Уведомление

В установленный договором или законом срок сторона предварительно посылает другой стороне уведомление намерении расторгнуть договор. В уведомлении указываем ФИО гражданина, вид договора, время заключения, номер. Сообщаем, что договор будет прекращен. Ниже пишем «Ознакомлен», оставляем строку для подписи получателя, его подпись, ФИО, дата.

Так как эта ситуация смежная, то вас заинтересует также и образец уведомления расторжения договора аренды.

Образец можно скачать тут.

Сроки

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческогоВ договоре найма жилья должны быть указаны срок его действия, размер ежемесячной платы за наем, порядок изменения условий соглашения, порядок продления его на новый срок.

За 3 месяца до его окончания наймодатель предупреждает нанимателя о желании продлить его действие, изменить условия или отказаться от его перезаключения в связи с тем, что он на год или более того решил не сдавать квартиру внаем. Если в дальнейшем выяснится, что наймодатель не выполнил данного условия, наниматель может через суд требовать с него возмещения понесенных им убытков, расторжения договора с новым жильцом и (или) продления собственного договора найма. Если наймодатель не пошлет такое письмо, соглашение автоматически перезаключается на тех же условиях.

Требование о преимуществе в продлении договора на договор поднайма не распространяются. На соглашение длительностью меньше 1 года требования заблаговременно предупреждать нанимателя о его расторжении, его праве на перезаключение договора не распространяются (краткосрочный наем).

Вы можете также узнать в этой статье о том, каковы сроки расторжения трудового договора.

Платим госпошлину

Госрегистрация прекращения договора без перехода прав по нему иному лицу осуществляется бесплатно.

Поговорим об особенностях

Договор найма жилья

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческогоПонятие «расторжение договора» неравнозначен понятию «выселение». Например, если иск о расторжении к нанимателю или члену его семьи предъявляется в связи с его «непроживанием» в данной квартире, выселять просто некого.

Не совпадают и понятия «прекращение», «расторжение». Например, в узком смысле договор может быть прекращен в связи с обрушением жилья, его гибели при пожаре, смертью одинокого нанимателя. Расторгать договор здесь либо не о чем, либо не с кем. Конечно, по закону жертвам катастрофы полагается новое жилье, на которое будет заключен новый договор. Но старый будет просто прекращен, а не расторгнут.

В широком смысле прекращение договора включает все случаи потери права пользования жилищем. В широком смысле к такой потере права приводят все случаи выселения согласно ЖК без предоставления иного помещения с связи с выселением, расторжением договора, длительным отсутствием, «непроживанием» и расторжения договором самим нанимателем, членам его семьи.

В общем случае условия расторжения описываются статьей 687-й ГК. Как и весь Гражданский Кодекс, в конкретных случаях действуют лишь те ее пункты, которые не противоречат правилам, установленным для данного вида договора ЖК, СК или законными условиями самого договора.

При аннулирование соглашения о недвижимости, также может пригодиться расторжение договора теплоснабжения.

Соцнайм

Договор соцнайма заключается на основаниях, предусмотренных ЖК согласно утвержденному Правительством РФ типовому договору соцнайма.

К нему применяются требования 674-й, 675-й, 678-й, 680-й статей, пунктов 1,2, 3 статьи 685-й ГК.

Наймодатель может требовать расторгнуть договор в случаях, если наниматель:

  1. Более 6 месяцев не платит за квартиру.
  2. Он или граждане, за действия которых он несет ответственность, повреждают жилье.
  3. Терроризирует соседей.
  4. Не по назначению использует жилье.

Эти случае не применимы при расторжении договора ренты с пожизненным содержанием, о них вы можете узнать по этому адресу: http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/gr-pravo/rastorzhenie-dogovorov/renty.html

Коммерческий тип

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческогоПо сравнению с договором соцнайма вмешательство государства в регулирование условий коммерческого найма минимально. Предполагается, что стороны сами оговорят их в договоре. На наймодателя ответственность за обеспечение нанимателя другим жильем после выселения по любой причине не возлагается. Однако есть существенные различия между долгосрочными и краткосрочными договорами коммерческого найма.

Наниматель по долгосрочному договору коммерческого найма должен предупредить наймодателя о желании досрочного расторжения соглашения за три месяца до предполагаемого его прекращения. Договор также прекращается окончанием срока действия. Если срок в договоре не установлен, таковым считается 5 лет.

Обратите также внимание на образец расторжения договора долевого участия, и проведите ассоциации с текущей ситуацией.

Долгосрочные договоры:

  1. Заключаются на срок больше года.
  2. Обязательно подлежат государственной регистрации.
  3. Их расторжение с выселением жильцов допускается только в случаях в случаях, прямо описанный в статье 687-й ГК.
  4. Особое внимание уделяется принятию предварительных мер, призванных избежать выселения.
  5. Наниматель обязан уведомить наймодателя о желании досрочно расторгнуть соглашение за три месяца. В противном случае он должен возместить убытки наймодателя (например, наймодатель вправе потребовать с него по суду при досрочном съезде без предупреждения трехмесячную квартплату в качестве компенсации убытков).
  6. Досрочное расторжение по желанию одной из сторон допускается только по суду в случае аварийного состояния жилья или оно перестало быть пригодным для проживания. По требованию наймодателя – при неуплате нанимателем платы за квартиру за 6 месяцев.
  7. При выявлении фактов различных нарушений договора со стороны нанимателя суд может отсрочить его выселение по разным поводам на срок до трех (!) лет.

Не случайно более девяноста процентов наймодателей предпочитают краткосрочные соглашения. В их отношении, в отличие от долгосрочных договоров, не действуют правила, установленные в ГК вторым пунктом 677-й статьи, 680-й, 684-й, 685-й, 686-й статьями, 4-м абзацем второго п. 687-й статьи. Выселить жильца по краткосрочному договору можно при двукратной просрочке внесения им квартплаты, преимущественного права на продление договора он не имеет.

Обязательно прочитайте в этой статье о том, как происходит расторжение трудового договора по ТК РФ, так как эти документы тоже заключаются на продолжительный срок.

Наймодатель инициатор

Расторжение договора наймодателем при несогласии нанимателя освободить жилое помещение допускается только по суду.

Заключение

Грамотно составленный договор найма позволяет избежать возникновения большинства конфликтных ситуаций между собственниками и нанимателями жилья. Поэтому при принятии решений о сдаче жилья внаем стоит внимательно изучить соответствующие статьи ЖК, ГК, СК России.

Следует помнить: в жилье, сданном внаем, право на жилище имеет именно наниматель. Выселить его из этого жилья можно только через суд.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Правомочность притязаний на жилое помещение: документальное признание

Споры в отношении прав на жилое помещение занимают важнейшее место в производстве дел по имущественным спорам. Они связаны с решением насущных проблем человека, который может ...

Договор социального найма жилого помещения: где взять и как оформить

Договором социального найма жилого помещения является особый документ, свидетельствовавший о праве на возможность пользования жильем. Его предметом называют все жилые помещения, которые определяются к собственности ...

Признание брака недействительным в России

Брак супругов может быть прекращен на основании судебного решения о признании его недействительным. Главным различием недействительного брака от развода супругов является то, что их права ...

Разрешен ли развод во время беременности по инициативе жены?

Жизненные ситуации бывают разные. Всех причин, побуждающих пары разводиться, пожалуй, и не перечесть. Общество давно уже не осуждает разрыв отношений, поэтому стало возможным даже расторжение ...

Могут ли судебные приставы снимать деньги с банковской карты?

В соответствии с действующим законодательством, после того, как судебный акт вступил в силу (по истечении срока на обжалование), взыскателю выдаются исполнительные документы (это может быть ...

Работодатель и работник: рассмотрение и разрешение индивидуальных трудовых споров

Люди, так или иначе, собираются в сообщества, коллективы. Цель, в большинстве случаев, коллектива – это создание духовных или материальных ценностей. Цель, способы ее достижения каждый ...

Залили соседи сверху: что делать и как оценить ущерб?

  К сожалению, ни один гражданин, проживающий в многоквартирном жилом доме и имеющий соседей, не застрахован от затопления и в этом случае важно знать – ...

Как правильно выехать на ПМЖ из Украины в Россию?

Если вы решили выехать из Украины на ПМЖ в другую страну (к примеру, в Россию), то вам придется соблюсти целый ряд формальностей, касающихся оформления выезда. ...

Как выехать на ПМЖ из Казахстана в Россию?

Чтобы выехать из Республики Казахстан (РК) на ПМЖ, нужно получить соответствующее разрешение от миграционной службы. Это относится исключительно к выезду на постоянное жительство, т. к. ...

Компенсация морального вреда по закону о защите прав потребителей

Практически всем гражданам известно, что по закону о правах потребителей можно вернуть вещь несоответствующего качества, в соответствии с определённым алгоритмом действий. При этом у многих ...

Условия заключения брачного договора

Брачный договор – серьезный документ. Чтобы он имел законную силу и был эффективным инструментом в финансовой и имущественной сферах жизни семьи, составлять его нужно в ...

Примут ли женщину в роддом без родового сертификата и что делать с документом до родов и после них?

Родовые сертификаты выдают уже несколько лет в рамках национального проекта «Здоровье», направленного на совершенствование системы здравоохранения. По идее, они должны обеспечить будущей маме и малышу ...

Можно ли уменьшить алименты на первого ребенка при рождении второго?

Вопрос о снижении алиментов на одного ребёнка в связи с появлением ещё одного не может быть решён никакими государственными органами, кроме суда. Что это означает ...

Утеря паспорта. Какой штраф надо заплатить?

Паспорт является основным документом, удостоверяющим личность любого гражданина РФ. Любые действия с ним, порядок получения и обмена оговариваются в Положении о паспорте. В этом же ...

Какой грозит штраф за несвоевременную постановку авто на учет?

Покупка автомобиля является крайне сложной процедурой. Вам необходимо выбрать авто, которое подходит по всем параметрам, найти его в салоне или по объявлению, заключить договор и ...

Оспаривание принятия наследства: когда возможно и как правильно провести

В теории наследственные дела кажутся относительно простыми. Умер человек – оставшимся имуществом распорядятся, как укажут завещание или статьи и пункты различных законов. В реальных жизненных ...

Раздел наследства: по соглашению сторон и через суд

Традиции передачи имущества от умершего к его наследникам возникла еще в незапамятные времена. Форма и способ наследования отражали социально-экономический уклад общества, его традиции, правовые нормы, ...

Что делать, если признали годным на призывной комиссии?

Бывают ситуации, когда молодого человека признают годным к военной срочной службе независимо от того, имеются медицинские противопоказания или особые семейные обстоятельства, не позволяющие ему в ...

К установлению факта принятия наследства отнеситесь ответственно

Вопросы о наследовании оставшегося после наследодателя имущества и средств в той или иной степени касается почти каждого человека и является очень важным. Обидно, когда все ...

Брачный договор: форма и содержание

Согласно Семейному кодексу, брачным договором признается соглашение, заключенное супругами или лицами, вступающими брак. Если бы закон ограничился подобной формулировкой, брачным договором можно было бы назвать ...

Страхование новостройки

Как сообщают информационные издания, Верховным судом России было отменено решение судов по трем инстанциям. Как сообщают информационные источники, показатели доходности касательно полисов ИСЖ с вложениями ...

Обувь Respect

Мокасины испортились через 10 дней после покупки, кто за это ответит? 2 октября 2008 г., 12:22 Прикупила вчера стильные ботильончики, удобные очень . сегодня почитала ...

Как сменить управляющую компанию?

Несмотря на то, что реформа ЖКХ в России официально стартовала в далеком 2008 году, степень удовлетворенности населения осуществляемыми преобразованиями в гору идти не торопится. Причин ...

Больничный бабушке за больным ребенком

оплачивают ли больничный бабушкам, когда они сидят с внучками Листок нетрудоспособности по уходу за больным членом семьи выдается медицинским работником одному из членов семьи (опекуну), ...