Главная » Ваш юрист » Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Собственником квартиры можно стать в результате приватизации муниципального жилья, можно оформить в собственность кооперативное жилье.

Эти процессы отличаются друг от друга. Можно получить квартиру по наследству или получить ее в дар.

Но многие люди сталкиваются с покупкой и продажей квартиры, которые существенно отличаются от всех остальных видов сделок с недвижимостью необходимостью оформления договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа + () . Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Общая информация
  • Условия
  • Срок действия предварительного договора
  • Основные ошибки

Договор, как договор. Не лучше и не хуже других. Достаточно скачать образец типового документа и по нему составить свой. Можно, конечно, сделать и так. Но учтите, что данные сделки сопряжены с большим риском, поскольку являются предметом многих мошеннических схем.

Оформляя договор по шаблону, вы копируете внешнюю оболочку, не понимая сути. На это и рассчитывают злоумышленники. Поэтому, чтобы не стать жертвой обмана, попробуйте разобраться в самой сути, тогда и по шаблону составлять договор окажется проще.

Общая информация

Составляя договор купли-продажи квартиры, стороны осуществляют сделку, по которой одна сторона, именуемая продавцом берет на себя обязанность передать свои права собственности на квартиру, а другая сторона, именуемая покупателем, берет на себя обязательства принять эти права.

При этом покупатель намерен и обязан заплатить установленную обеими сторонами цену. Как видно из определения договора купли-продажи квартирой, его сторонами будут продавец и покупатель.

Продавать свою квартиру может лично ее владелец.

Но если он не хочет этим заниматься самостоятельно, либо решает доверить весь процесс компетентным лицам, то в роли продавца может выступить уполномоченное лицо.

Для этого у такого лица должна быть доверенность, которая в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Со стороны покупателя может выступать любое лицо.

Обязательное условие этого договора заключается в том, что он заключается только в письменной форме. При этом составляется только один документ, который подписывается и продавцом, и покупателем. Если форма этого документа не соблюдается, то он считается никчемным, то есть таким, который не влечет за собой юридический последствий.

Что касается нотариального удостоверения этого договора. Законодатель то обязует его заверять у нотариуса, то отменяет эту обязанность, то затем вновь требует.

Независимо от того, какое именно правило действует на текущий момент, возьмите за правило проводить через заверение у нотариуса все сделки с недвижимостью.

Еще лучше, если у этого нотариуса вы постоянный клиент. Во-первых, нотариус является одним из барьеров, который нужно обойти злоумышленникам. Воспользовавшись его услугами, вы сильно снижаете риск быть обманутым. Во-вторых, нотариус правильно оформит сам договор, укажет на список необходимых документов, которые нужно собрать или сам возьмет на себя процесс оформления данного договора.

До 2013 года, в соответствии с положениями гражданского законодательства, договора купли-продажи нужно было регистрировать в государственном органе. Это было не право, а обязанность. Сделка считалась действительной только после регистрации. Но с марта указанного года это требование было отменено.

В результате таких изменений сделка считается действительной сразу после подписания его сторонами. Но для того, чтобы права собственности на квартиру перешли ее новому владельцу, подписанный документ нужно зарегистрировать в государственном органе. Только после этой регистрации право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

Условия

Чтобы подписываемый договор отвечал требованиям действующего законодательства, он должен вмещать в себя ряд условий, невыполнение которых влечет за собой никчемность данного документа.

Первое, что требует закон, так это наличие в документе полных паспортных данных продавца и покупателя, их имя, фамилии и отчества, где проживают.

Но может так быть, что с одной стороны или с обеих сторон будут выступать не лично собственники квартир и покупатели, а другие лица. Такое вполне допустимо. В этом случае в договоре должны быть указаны основания, которые дают право эти лицам заключать сделку купли-продажи.

Во многих случаях таким основанием является доверенность, подлежащая нотариальному заверению. В доверенности обязательно нужно указывать, какие полномочия предоставлены лицу от имени доверителя: заключение сделки покупки-продажи недвижимости полностью или в какой-либо его части, в том числе при получении денег или оплате по составленному договору.

Но нужно предусмотреть такой случай, как отзыв доверенности на осуществление сделки по купле-продаже квартиры. Если вам показывают непросроченную доверенность, не факт, что она перестала действовать. Поэтому, заключив сделку с доверенным лицом, передав ему деньги, в дальнейшем может оказаться, что у него не было таких прав.

А поэтому сделка будет считаться недействительной, квартира будет находиться по-прежнему в собственности прежнего владельца, а покупатель лишиться приличной суммы денег. Чтобы этого не допускать, требуйте при покупке квартире присутствие при свидетелях самого собственника, а лучше проводите сделку только с ним.

Второе, что требуется по закону, это наличие четкой идентификации объекта купли-продажи, то есть квартиры. Поэтому, в сам договор должна быть внесена следующая информация:

  1. Адрес, по которому находится квартира.
  2. Продается ли квартира целиком, или только ее доля.
  3. Какая общая площадь квартиры указана в свидетельстве о собственности на нее.
  4. Этаж, на котором находится квартира.
  5. Какое назначение квартира – жилое или нежилое.
  6. Кадастровая идентификация квартиры, ее номер.

Третье, без чего не обойдется договор купли-продажи, это цена предмета договора. Иногда цену указывают не только в договоре, но и в приложении к нему в протоколе согласования стоимости квартиры. Если же продажа покупка оформляется в кредит, то в договоре нужно прописать условия об отсрочке/ рассрочке платежа, устанавливается стоимость, порядок, сроки и величина регулярных платежей.

Четвертое, что требуется внести в договор, так это список всех лиц, которые имеют право на проживание в квартире. Ошибочно считать, что право собственности и право проживания это одно и тоже.

Если лицо имеет право проживать на какой-то частной жилплощади, которая ему не принадлежит, то при ее продаже других собственникам, право проживания за этим лицом сохраняется. Поэтому эти лица, если они есть, должны быть указаны в договоре. При этом нужно прописать их право пользования квартирой.

Все обременения продавца на право обладания этой квартирой также вносятся в договор. Если же продавец утаил их от покупателя, в результате чего они не были внесены в документ, то в ходе проверки при регистрации чиновники могут отказать в регистрировании договора. А значит, новый собственник не вступит в свои права.

Все остальные условия, которые вносятся в этот документ, не являются обязательными для регистрационного органа. Но это не означает, что стороны не могут предусмотреть некоторые нюансы и отобразить их в договоре.

Такими дополнительными условиями могут быть:

  1. Подробно описанный порядок передачи квартиры и сроки, в которые она должна состояться.
  2. Сколько времени понадобиться продавцу для освобождения квартиры.
  3. Каким образом будет проведена оплата за квартиру, и в какой срок, будет ли совершена предварительная оплата, предоставляется ли отсрочка/рассрочка платежа.
  4. В какой форме будут проводиться платежи по договору наличными деньгами или по безналичному расчету. Можно предусмотреть использование банковской ячейки.

Также, обе стороны вправе вносить в документ и другие условия, которые они считают необходимыми для безопасности самой сделки. И та, и другая сторона сильно рискуют оказаться жертвами мошенников. Их опасения вполне обоснованы. Поэтому, если у них есть какие-то идеи, реализация которых при покупке-продаже квартиры не идет вразрез с законом, они могут занести их в договор.

Срок действия предварительного договора

Для того, чтобы обезопасить сделку или чтобы собрать нужные документы на квартиру, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи.

Одним из основных пунктов этого договора является срок, в который стороны перейдут к заключению основного договора. Отсутствие указания на этот срок влечет за собой то, что предварительный договор будет действовать один год с того момента, как данный документ подписан обеими сторонами.

Это означает, что если на протяжении установленного законом периода стороны не подпишут основной договор, то предварительный перестает действовать.

Основные ошибки

Основная ошибка, которую допускают обе стороны при подписании предварительного договора, это небрежное к нему отношение.

И это может повлечь за собой негативные последствия в виде штрафных санкций, если соглашение разрывается в одностороннем порядке.

По общему требованию законодателя, заключать такой договор можно только на существующие объекты недвижимости. Но очень часто таким требованием пренебрегают застройщики, которые подписывают с покупателями предварительные договора купли-продажи в тот момент, когда в участок под строительство только вбиты сваи и территория стройки ограждена забором.

То есть, сам предмет предварительного договора отсутствует на момент его подписания. Вопрос о правомерности заключения подобных соглашений остается открытым, вызывает много споров.

Но учтите, что это может стать одной причин, по которой вы не вернете свои деньги от нерадивого застройщика, если по условиям предварительного договора внесли предоплату.

Возвращаясь к тому, на что акцентировалось внимание в самой статье возьмите себе следующее правило. Прибегайте к услугам профессиональных юристов всякий раз, когда речь касается приобретения или передачи прав собственности на что-то значимое, особенно если речь идет о недвижимости. Вы потратите немного денег, но убережете себя от всевозможных рисков. Плата за юридические услуги того стоит.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Установление отцовства нужная и возможная процедура

Общество состоит по-прежнему из ячеек, именуемых семьями. Устав и приоритеты в отношениях между супругами складываются ...

Процедура развода в Белоруссии

Содержание Особенности и порядок развода в Белоруссии Развод через органы ЗАГС Развод через суд Стоимость ...

Прописка в паспорте РФ: для чего нужна печать, обязательна ли вообще прописка и как ее изменить?

Прописка хоть и носит уведомительный характер, однако сопровождается документальным оформлением. Начинается оно с подачи заявления ...

В чем смысл субаренды земельных участков и на каких условиях заключается это соглашение?

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду. Делается это, как правило, для ...

Трехсторонний договор цессии между юридическими лицами: его существенные условия и образец данного документа

Заключение трехстороннего договора цессии между физическими и юридическими лицами – частая практика на этапе окончания ...

Как получить вычет на проценты по ипотеке в 2017 году

Представьте, что вы приобрели себе квартиру, и теперь радуетесь своему собственному уютному гнездышку. При этом ...

Образец трехстороннего договора цессии, заключаемого между физическими лицами при сделках с недвижимостью

Многие покупают квартиры в новостройке у инвесторов, которые вкладывают средства на начальных этапах строительства, или у ...

Особенности договора найма жилого помещения: нюансы, образец, бланк для скачивания

Сдача жилья без договора возможна, но в 99 % случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, ...

Оформляем временную прописку: сбор документов и прохождение инстанций

В законодательстве нашего государства чётко прописаны права человека на свободу передвижения и выбора места проживания. ...

Составление договора аренды с последующим выкупом и его образец

Проблема приобретения своего жилья, рано или поздно начинает касаться каждого человека. Не у каждого есть ...

Какие налоги платить за сдачу квартиры в аренду?

Не секрет, что процесс сдачи своей недвижимости в аренду является дополнительным доходом для наёмщика, который ...

Договор аренды комнаты в квартире: как составить, образцы для разных случаев

Для договора аренды комнаты в квартире обязательна письменная форма, а если это аренда более чем ...

Содержание государственной программы «Молодой семье – доступное жилье» и ее нюансы, актуальные в 2016-2017 году

Программа «Молодой семье – доступное жильё» является одной из под программ федерального целевого плана «Жилище», ...

Как правильно продлить договор аренды квартиры: дополнительное соглашение, образец

Любой договор, рукописный или составленный на официальном бланке, имеет юридическую силу, если он правильно составлен ...

Как снять квартиру без посредников и не допустить ошибок

С целью экономии многие отказываются от услуг агентств по недвижимости, и самостоятельно ищут жилплощадь для ...

Регистрация договора аренды: для кого обязательна и как проводится

Арендные отношения в текущем Законодательстве регулируются достаточно детально. В Гражданском Кодексе РФ этому вопросу посвящена ...

Вступили в силу новые поправки в ПДД РФ

С 1 июля текущего года всех автолюбителей ждут новые правила ПДД, изменения коснулись наказания за ...

Как записаться на прием к врачу через портал госуслуг (ЕПГУ) онлайн

Реформы и прогресс хоть и медленно, но верно приходят в жизнь обычных граждан нашей страны, ...

Отказ от гражданства РФ

Отказ от гражданства РФ является довольно сложной юридической процедурой. В каких случаях потребуется отказаться от ...

Как проходит процедура развода в Казахстане?

Содержание Варианты развода Решаем спорные вопросы с разделом имущества Материальное содержание детей В каких случаях ...

Как вернуть страховку при досрочном погашении кредита?

Желание финансовых учреждений, занимающихся кредитованием физических лиц, максимально обезопасить себя от возможной неуплаты займа выглядит ...

Нет ошибкам: как правильно сдать квартиру без посредников и как оформить сделку

Для начала стоит определиться, а кто же имеет право сдавать в аренду жилые помещения? В ...

Коммерческий найм жилого помещения: условия сделки и типовой бланк договора

Под наймом помещения подразумевается договор, по которому собственник площади предоставляет его во временное пользование для ...

Договор купли-продажи автомобиля

Несмотря на несложность осуществления такой сделки, как купля-продажа автомобиля, многие задаются простым вопросом – как ...