Как продать квартиру, купленную под материнский капитал: особенности и правила
Материнский капитал дал многим гражданам шанс улучшить жилищные условия. Согласно статистическим данным, 90% участников программы тратят средства на приобретение квартиры или дома. Однако иногда возникают ситуации, при которых семейству требуется поменять место жительства. Возникают вопросы о том, как осуществляется продажа квартиры с материнским капиталом. Рассмотрим нюансы продажи жилья в 2017-2018 году, купленного за счет маткапитала.
Можно ли продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала

Чтобы разобраться, как происходит продажа дома за материнский капитал, нужно вникнуть всего в два пункта законодательства.
- Федеральным законом № 256 утверждена программа «Материнский капитал». В этом документе, в частности, говорится о выделении долей несовершеннолетним в квартире (доме), приобретенной с участием бюджетных средств. Размер площади на каждого ребенка должен определяться письменным, нотариально заверенным, соглашением между взрослыми членами семьи.
Важно: имущественное право распространяется на всех несовершеннолетних в равных размерах (не только на того, за которого выделен сертификат).
- В статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК) изложен механизм проведения сделок с имуществом несовершеннолетних. Он сводится к тому, что таковые не могут быть проведены без согласия органов опеки и попечительства (ООиП).
Продажа жилого помещения, приобретенного с участием материнского капитала (МК), возможна. Для ее осуществления следует выполнить ряд условий, определенных законодательством.
Скачать для просмотра и печати:

В силу условий использования МК вопрос реализации имущества делится на два варианта. Каждый имеет свои нюансы:
- Продажа жилья без обременения.
- Реализация квартиры, обремененной ипотечным кредитом.
Важно: сделка, заключенная без разрешения ООиП , считается незаконной. Ее в любой момент могут опротестовать.
- ООиП обязаны отслеживать соблюдение прав несовершеннолетних. Это их прямая функция. Когда семейство пользуется бюджетными средствами, оно попадает под пристальное внимание этого госоргана. Таким образом, необходимо получить его разрешение на сделку.
- Опека потребует доказательств того, что детские права не будут нарушены. Родителям (опекунам) придется доказать, что каждому ребенку будет предоставлено имущественное право в ином жилье.
- Причем не допускается уменьшение площади в доле несовершеннолетних.
- Продажу кредитного жилья необходимо согласовывать еще с банковской организацией.
Внимание: реализация жилого помещения в течение 5 лет после приобретения облагается налогом (это дополнительные расходы).
Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Специалисты рекомендуют использовать такие сделки, не нарушающие прав несовершеннолетних:
- Единомоментное проведение двух сделок: по реализации одного жилого помещения и приобретению другого взамен.
- Обмен квартир.
Важно: просто так продать жилое помещение, приобретенное с участием МК , не получится. Сделку разрешат только при условии приобретения (наличия) равноценного или лучшего жилища.
Как получить согласие органов опеки и попечительства

Согласно указанному выше закону, ООиП обязаны проследить, чтобы в квартире были выделены доли детям. Сделать это обязаны родители (опекуны) в течение полугода после снятия обременения с жилья. Процессуально это можно сделать двумя способами:
- Вписать несовершеннолетних в договор купли-продажи.
- Составить соглашение между взрослыми членами семейства и заверить его нотариально.
Внимание: первый вариант подходит при покупке жилья без обременения, второй — в ипотеку. Банки с неохотой выдают кредит заемщикам, не достигшим совершеннолетия.
Специалисты ООиП в силу обязанностей обязаны проверить сделку. Они контролируют:
- чтобы имущественные доли детей не нарушались (им предоставили иное жилье);
- чтобы условия проживания несовершеннолетних не были ухудшены (в новой квартире размер площади на человека должен быть не менее или в пределах санитарной нормы).
Внимание: в исключительных случаях допускает снижение уровня обеспеченности несовершеннолетних площадью. К таковым относится необходимость провести дорогостоящее лечение одному из детей.
Получаем два условия, при которых возможна сделка по продаже квартиры с участием МК :
- условия проживания семьи как минимум остаются прежними, доли детей не изменяются;
- ООиП оформляет письменное согласие на реализацию жилья.

В ООиП следует идти с документами, Нужно приготовить такой набор бумаг:
- заявление о выдаче распоряжения (пишется на месте);
- удостоверения личностей всех членов семейства, копии и оригиналы:
- паспортов;
- свидетельств детей до 14 лет о рождении;
- сведения об оценочной стоимости жилого помещения;
- документацию на квартиру;
- справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- доказательства того, что имущественное право несовершеннолетних не пострадает:
- документы на жилье, которое планируется приобрести;
- сведения о выделении долей детям в ином помещении, принадлежащем семейству.
Важно: еще потребуется нотариально заверенное разрешение опекунов детей на совершение сделки от их имени. Скачать для просмотра и печати:

На рассмотрение документов ООиП дается один месяц:
- За этот период специалисты обязаны определить, нет ли в планируемой сделке признаков нарушения интересов несовершеннолетних. В результате на руки заявителю выдается распорядительный документ (разрешение).
- Распоряжение действует в течение трех месяцев. Если сделка не была проведена и оформлена, придется начинать все сначала.
- Орган опеки потребует предоставить полностью оформленные документы на сделку уже через месяц. Так действовать их обязывает письмо Минобразования № 09-М.
Важно: несоблюдение указаний специалистов ООиП приведет к разбирательству, а при выявлении нарушений интересов детей — обращению в прокуратуру. Скачать для просмотра и печати:

В законодательных актах нет запрета на совершение такой сделки. Однако каждый шаг владельца будет контролироваться опекой.
А это означает, что следует соблюдать все процессуальные тонкости. К ним относятся такие:
- Обязательное выделение в продаваемом помещении долей детям (нотариально).
- Если квартира оформлена на одного из супругов, второй обязан дать разрешение на продажу, которое заверяется нотариально в обязательном порядке.
- Выделение долей в новом жилье также оформляется соглашением, которое фиксируется у нотариуса.
Внимание: избежать уплаты налога на имущество (13% от общей стоимости), если оно продано менее, чем через пять лет после оформления в собственность, можно при условии покупки нового в тот же налоговый период.
Способы отчуждения имущества, приобретенного с использованием МК

Несмотря на строгость законодательства, существует несколько вариантов совершения сделок с жильем с участием МК :
- Детям сразу же выделяются равнозначные доля в ином жилье:
- это происходит, когда сделки проводятся единовременно, то есть в один и тот же день квартира продается и тут же приобретается иная;
- при привлечении заемного капитала требуется оформить нотариальное соглашение о выделении площади несовершеннолетним.
- Детям выделяется денежная компенсация вместо доли в квартире, размер которой не менее их части стоимости проданной собственности. В ООиП необходимо предоставить:
- заявление;
- справку, содержащую сведения о стоимости доли;
- После получения распоряжение от ООиП , в банке оформляется счет на имя несовершеннолетнего (простой или накопительный). Ребенок распорядится деньгами, когда ему исполнится 18 лет.
Важно: следует учитывать, что использовать детские средства можно будет лишь с разрешения ООиП . Кроме того, за них придется отчитываться перед госорганом.
Разрешено предоставить документы о выделении детям долей в иной квартире, принадлежащей семейству. Например, в жилище бабушки с одной из сторон. При этом площадь в новом помещении не может быть меньше, чем в продаваемом. Иногда допускает уменьшение долей детей. Это возможно, если:
- выдел проводится на основании размера площади;
- имеется существенная разница в цене на квадратные метры в регионах расположения старой и новой квартир.
Внимание: оценка долей несовершеннолетних проводится в денежном эквиваленте. Однако ООиП следят за соблюдением санитарных норм площади, положенных на человека.

При реализации необремененной квартиры следует поступать следующим образом:
- Найти покупателя. Заключить с ним предварительный договор.
- Подыскать новое жилье либо договориться с родственниками о выделении площадей детям (иной вариант). При этом необходимо учесть, что доли детей не могут быть менее, чем в продаваемом жилье.
- Передать документы в ООиП . Дождаться распорядительного документа.
- Оформить сделки нотариально.
- Зарегистрировать новое помещение в Росреестре.
- Предоставить документы в ООиП .
Внимание: можно заключить договор мены («трейд ин») с доплатой. Однако на его заключение тоже требуется разрешение опеки.

От предыдущей такая сделка отличается тем, что ее требуется согласовать с банком. Схема продажи может быть такой:
- Деньги покупателя зачисляются в счет погашения ипотеки продавца.
- Банковское учреждение заключает новый договор, в соответствии с которым все обязанности по ипотеке передаются покупателю.
- С жилья снимается обременение, так как продавец считается погасившим кредит. Квартиру переоформляют на нового владельца.
Важно: запрещено совершать сделку, если доли несовершеннолетних не определены. В любой ситуации начинать продажу следует с получения разрешения опеки.
Как продать без выделения долей несовершеннолетним

Бывают ситуации, когда родители не имеют возможности сразу оформить доли на несовершеннолетних. В исключительных случаях допускается задержка в этом вопросе на полгода. Однако взрослые члены семейства обязаны взять на себя обязательство.
- Бумага оформляется с участием нотариуса.
- В ее тексте прописывается обязательство в течение шести месяцев наделить детей долями в квартире (доме).
- Документ нуждается в одобрении ООиП .
Важно: невыполнение обязательств ведет к обвинению в мошенничестве с государственными деньгами.

Все вышеописанные правила и тонкости в равной степени относятся к любому жилью, собственниками частей которого являются несовершеннолетние.
Они действуют, если дом с участием МК :
В любом случае требуется получить разрешение ООиП . А это возможно, если имущественные интересы детей будут соблюдены.
Риски покупателей жилья с участием семейного капитала

Приобретая квартиру на вторичном рынке, человек рискует деньгами и собственностью. Дело в том, что сделка с жильем, приобретенным за материнские средства, может быть аннулирована судом. Это происходит, когда сделка не одобрена ООиП . Причем не всегда продавец действует из мошеннических соображений. Его поступок может быть продиктован элементарной безграмотностью.
Защитить себя покупатель может. Для этого следует:
- поинтересоваться у продавца, участвовали ли бюджетные средства в покупке недвижимости;
- если этот человек воспользовался МК , то необходимо выяснить, достигли ли его дети совершеннолетия;
Внимание: когда в семействе не остается несовершеннолетних, разрешение ООиП не требуется. В случае, когда в жилье прописаны дети, рекомендуется самостоятельно поинтересоваться в опеке, получено ли продавцом разрешение на сделку.
Недвижимость, приобретенная без использования МК , не приводит к таким хлопотам.
Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.
Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.
В 2018 году значительных изменений в законодательстве не предусмотрено.
Рассматривается вопрос о продлении программы маткапитала до 2023 года.
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Подписывайтесь на наши обновления!