Как продать квартиру, купленную под материнский капитал: особенности и правила

Материнский капитал дал многим гражданам шанс улучшить жилищные условия. Согласно статистическим данным, 90% участников программы тратят средства на приобретение квартиры или дома. Однако иногда возникают ситуации, при которых семейству требуется поменять место жительства. Возникают вопросы о том, как осуществляется продажа квартиры с материнским капиталом. Рассмотрим нюансы продажи жилья в 2017-2018 году, купленного за счет маткапитала.

Можно ли продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала

Чтобы разобраться, как происходит продажа дома за материнский капитал, нужно вникнуть всего в два пункта законодательства.

• Федеральным законом № 256 утверждена программа «Материнский капитал». В этом документе, в частности, говорится о выделении долей несовершеннолетним в квартире (доме), приобретенной с участием бюджетных средств. Размер площади на каждого ребенка должен определяться письменным, нотариально заверенным, соглашением между взрослыми членами семьи.

Важно: имущественное право распространяется на всех несовершеннолетних в равных размерах (не только на того, за которого выделен сертификат).

• В статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК) изложен механизм проведения сделок с имуществом несовершеннолетних. Он сводится к тому, что таковые не могут быть проведены без согласия органов опеки и попечительства (ООиП).

Продажа жилого помещения, приобретенного с участием материнского капитала (МК), возможна. Для ее осуществления следует выполнить ряд условий, определенных законодательством.

Скачать для просмотра и печати:

В силу условий использования МК вопрос реализации имущества делится на два варианта. Каждый имеет свои нюансы:

1. Продажа жилья без обременения.
2. Реализация квартиры, обремененной ипотечным кредитом.

Важно: сделка, заключенная без разрешения ООиП , считается незаконной. Ее в любой момент могут опротестовать.

1. ООиП обязаны отслеживать соблюдение прав несовершеннолетних. Это их прямая функция. Когда семейство пользуется бюджетными средствами, оно попадает под пристальное внимание этого госоргана. Таким образом, необходимо получить его разрешение на сделку.
2. Опека потребует доказательств того, что детские права не будут нарушены. Родителям (опекунам) придется доказать, что каждому ребенку будет предоставлено имущественное право в ином жилье.
3. Причем не допускается уменьшение площади в доле несовершеннолетних.
4. Продажу кредитного жилья необходимо согласовывать еще с банковской организацией.

Внимание: реализация жилого помещения в течение 5 лет после приобретения облагается налогом (это дополнительные расходы).

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Специалисты рекомендуют использовать такие сделки, не нарушающие прав несовершеннолетних:

1. Единомоментное проведение двух сделок: по реализации одного жилого помещения и приобретению другого взамен.
2. Обмен квартир.

Важно: просто так продать жилое помещение, приобретенное с участием МК , не получится. Сделку разрешат только при условии приобретения (наличия) равноценного или лучшего жилища.

Как получить согласие органов опеки и попечительства

Согласно указанному выше закону, ООиП обязаны проследить, чтобы в квартире были выделены доли детям. Сделать это обязаны родители (опекуны) в течение полугода после снятия обременения с жилья. Процессуально это можно сделать двумя способами:

1. Вписать несовершеннолетних в договор купли-продажи.
2. Составить соглашение между взрослыми членами семейства и заверить его нотариально.

Внимание: первый вариант подходит при покупке жилья без обременения, второй — в ипотеку. Банки с неохотой выдают кредит заемщикам, не достигшим совершеннолетия.

Специалисты ООиП в силу обязанностей обязаны проверить сделку. Они контролируют:

• чтобы имущественные доли детей не нарушались (им предоставили иное жилье);
• чтобы условия проживания несовершеннолетних не были ухудшены (в новой квартире размер площади на человека должен быть не менее или в пределах санитарной нормы).

Внимание: в исключительных случаях допускает снижение уровня обеспеченности несовершеннолетних площадью. К таковым относится необходимость провести дорогостоящее лечение одному из детей.

Получаем два условия, при которых возможна сделка по продаже квартиры с участием МК :

• условия проживания семьи как минимум остаются прежними, доли детей не изменяются;
• ООиП оформляет письменное согласие на реализацию жилья.

В ООиП следует идти с документами, Нужно приготовить такой набор бумаг:

1. заявление о выдаче распоряжения (пишется на месте);
2. удостоверения личностей всех членов семейства, копии и оригиналы:
   • паспортов;
   • свидетельств детей до 14 лет о рождении;
3. сведения об оценочной стоимости жилого помещения;
4. документацию на квартиру;
5. справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
6. доказательства того, что имущественное право несовершеннолетних не пострадает:
   • документы на жилье, которое планируется приобрести;
   • сведения о выделении долей детям в ином помещении, принадлежащем семейству.

Важно: еще потребуется нотариально заверенное разрешение опекунов детей на совершение сделки от их имени. Скачать для просмотра и печати:

На рассмотрение документов ООиП дается один месяц:

1. За этот период специалисты обязаны определить, нет ли в планируемой сделке признаков нарушения интересов несовершеннолетних. В результате на руки заявителю выдается распорядительный документ (разрешение).
2. Распоряжение действует в течение трех месяцев. Если сделка не была проведена и оформлена, придется начинать все сначала.
3. Орган опеки потребует предоставить полностью оформленные документы на сделку уже через месяц. Так действовать их обязывает письмо Минобразования № 09-М.

Важно: несоблюдение указаний специалистов ООиП приведет к разбирательству, а при выявлении нарушений интересов детей — обращению в прокуратуру. Скачать для просмотра и печати:

В законодательных актах нет запрета на совершение такой сделки. Однако каждый шаг владельца будет контролироваться опекой.

А это означает, что следует соблюдать все процессуальные тонкости. К ним относятся такие:

1. Обязательное выделение в продаваемом помещении долей детям (нотариально).
2. Если квартира оформлена на одного из супругов, второй обязан дать разрешение на продажу, которое заверяется нотариально в обязательном порядке.
3. Выделение долей в новом жилье также оформляется соглашением, которое фиксируется у нотариуса.

Внимание: избежать уплаты налога на имущество (13% от общей стоимости), если оно продано менее, чем через пять лет после оформления в собственность, можно при условии покупки нового в тот же налоговый период.

Способы отчуждения имущества, приобретенного с использованием МК

Несмотря на строгость законодательства, существует несколько вариантов совершения сделок с жильем с участием МК :

1. Детям сразу же выделяются равнозначные доля в ином жилье:
   • это происходит, когда сделки проводятся единовременно, то есть в один и тот же день квартира продается и тут же приобретается иная;
   • при привлечении заемного капитала требуется оформить нотариальное соглашение о выделении площади несовершеннолетним.
2. Детям выделяется денежная компенсация вместо доли в квартире, размер которой не менее их части стоимости проданной собственности. В ООиП необходимо предоставить:
   • заявление;
   • справку, содержащую сведения о стоимости доли;
3. После получения распоряжение от ООиП , в банке оформляется счет на имя несовершеннолетнего (простой или накопительный). Ребенок распорядится деньгами, когда ему исполнится 18 лет.

Важно: следует учитывать, что использовать детские средства можно будет лишь с разрешения ООиП . Кроме того, за них придется отчитываться перед госорганом.

Разрешено предоставить документы о выделении детям долей в иной квартире, принадлежащей семейству. Например, в жилище бабушки с одной из сторон. При этом площадь в новом помещении не может быть меньше, чем в продаваемом. Иногда допускает уменьшение долей детей. Это возможно, если:

1. выдел проводится на основании размера площади;
2. имеется существенная разница в цене на квадратные метры в регионах расположения старой и новой квартир.

Внимание: оценка долей несовершеннолетних проводится в денежном эквиваленте. Однако ООиП следят за соблюдением санитарных норм площади, положенных на человека.

При реализации необремененной квартиры следует поступать следующим образом:

1. Найти покупателя. Заключить с ним предварительный договор.
2. Подыскать новое жилье либо договориться с родственниками о выделении площадей детям (иной вариант). При этом необходимо учесть, что доли детей не могут быть менее, чем в продаваемом жилье.
3. Передать документы в ООиП . Дождаться распорядительного документа.
4. Оформить сделки нотариально.
5. Зарегистрировать новое помещение в Росреестре.
6. Предоставить документы в ООиП .

Внимание: можно заключить договор мены («трейд ин») с доплатой. Однако на его заключение тоже требуется разрешение опеки.

От предыдущей такая сделка отличается тем, что ее требуется согласовать с банком. Схема продажи может быть такой:

1. Деньги покупателя зачисляются в счет погашения ипотеки продавца.
2. Банковское учреждение заключает новый договор, в соответствии с которым все обязанности по ипотеке передаются покупателю.
3. С жилья снимается обременение, так как продавец считается погасившим кредит. Квартиру переоформляют на нового владельца.

Важно: запрещено совершать сделку, если доли несовершеннолетних не определены. В любой ситуации начинать продажу следует с получения разрешения опеки.

Как продать без выделения долей несовершеннолетним

Бывают ситуации, когда родители не имеют возможности сразу оформить доли на несовершеннолетних. В исключительных случаях допускается задержка в этом вопросе на полгода. Однако взрослые члены семейства обязаны взять на себя обязательство.

1. Бумага оформляется с участием нотариуса.
2. В ее тексте прописывается обязательство в течение шести месяцев наделить детей долями в квартире (доме).
3. Документ нуждается в одобрении ООиП .

Важно: невыполнение обязательств ведет к обвинению в мошенничестве с государственными деньгами.

Все вышеописанные правила и тонкости в равной степени относятся к любому жилью, собственниками частей которого являются несовершеннолетние.

Они действуют, если дом с участием МК :

В любом случае требуется получить разрешение ООиП . А это возможно, если имущественные интересы детей будут соблюдены.

Риски покупателей жилья с участием семейного капитала

Приобретая квартиру на вторичном рынке, человек рискует деньгами и собственностью. Дело в том, что сделка с жильем, приобретенным за материнские средства, может быть аннулирована судом. Это происходит, когда сделка не одобрена ООиП . Причем не всегда продавец действует из мошеннических соображений. Его поступок может быть продиктован элементарной безграмотностью.

Защитить себя покупатель может. Для этого следует:

• поинтересоваться у продавца, участвовали ли бюджетные средства в покупке недвижимости;
• если этот человек воспользовался МК , то необходимо выяснить, достигли ли его дети совершеннолетия;

Внимание: когда в семействе не остается несовершеннолетних, разрешение ООиП не требуется. В случае, когда в жилье прописаны дети, рекомендуется самостоятельно поинтересоваться в опеке, получено ли продавцом разрешение на сделку.

Недвижимость, приобретенная без использования МК , не приводит к таким хлопотам.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

В 2018 году значительных изменений в законодательстве не предусмотрено.

Рассматривается вопрос о продлении программы маткапитала до 2023 года.

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Подписывайтесь на наши обновления!